El mercado inmobiliario de Belfast ha disfrutado de una mayor demanda de alojamiento para estudiantes especialmente diseñado (PBSA) en los últimos años y el sector sigue teniendo impulso.
De hecho, los informes de mercado de marzo decían que se habían desarrollado 5.040 camas para estudiantes en 12 esquemas PBSA desde 2016.
También se ha informado de que la oferta aumentará otro 25% en 2024, y pronto se completarán tres planes que incluyen más de 1.200 camas, sin mencionar otros siete planes que implican casi 4.000 camas en varias etapas de planificación.
De cara al futuro, UCAS dijo que habrá un aumento del 20% en el número de estudiantes de Irlanda del Norte que buscarán una plaza universitaria para 2030, mientras que la última presentación de la universidad al Ayuntamiento de Belfast dijo que se necesitarían 6.000 plazas adicionales para estudiantes en Belfast para 2030.
Varios factores han contribuido al aumento de la popularidad de las PBSA durante la última década, un área que ha atraído el interés de fondos institucionales globales e inversores locales.
A nivel político, la política de regeneración del centro de la ciudad del Ayuntamiento de Belfast para mejorar el papel de Belfast como ciudad del aprendizaje ha sido fundamental para aumentar la población estudiantil de la ciudad.
Sin embargo, el impulsor más importante de PBSA ha sido el traslado de la Universidad de Ulster a su nuevo campus en el centro de la ciudad en septiembre de 2022, lo que atrajo a alrededor de 15.000 estudiantes y personal de Belfast Jordantown.
Desde una perspectiva legal, la ola inicial de desarrollos propuestos por PBSA coincidió con algunos de los primeros casos de consentimientos de planificación bajo la sección 76 de la Ley de Planificación (Irlanda del Norte) de 2011 que se colocaron como parte del proceso de planificación.
Estos ‘Acuerdos de la Sección 76’, como se los conoce comúnmente, establecen disposiciones contractuales vinculantes relacionadas con un desarrollo propuesto que de otro modo podría no ser adecuado para fines de planificación, permitiendo así a la autoridad de planificación conceder permisos que de otro modo rechazaría.
Asesoramos cada vez más a clientes sobre lo que hasta hace poco era un área menos conocida del derecho de planificación y esperamos que se vuelva más prominente en los próximos años, ya sea que se trate de mejoras en el ámbito público, infraestructura básica o accesibilidad/social. combinación de viviendas o de otro tipo.
Por supuesto, si bien el creciente negocio de PBSA ofrece importantes oportunidades de inversión, vale la pena señalar que también existen desafíos.
El aumento vertiginoso de los costos de construcción podría generar el riesgo de generar alquileres más altos para los estudiantes a medida que los desarrolladores intentan hacer que las economías de costos de capital funcionen por sí mismos y, en última instancia, podría conducir a una demanda estudiantil más débil.
La falta de sitios de desarrollo adecuados, donde las políticas de planificación, por ejemplo, limitan el alcance de los nuevos desarrollos, se está convirtiendo en un obstáculo para los desarrolladores en el sur de Belfast.
Además, como los promotores y planificadores tienden a favorecer proyectos que crean una sensación de «lugar», la falta de terrenos suficientemente grandes cerca de la Queen’s University también se está convirtiendo en un problema para los promotores e inversores.
Los problemas ampliamente informados y reconocidos con la infraestructura en términos de agua y electricidad crean barreras adicionales, creando el riesgo de que los inversionistas busquen lugares alternativos para invertir.
Sin embargo, a pesar de los desafíos, el atractivo del mercado PBSA de Belfast permanece, atrayendo a un número creciente de fondos institucionales internacionales e inversores locales en un mercado donde la demanda actualmente supera a la oferta. Más allá de Belfast, el desarrollo de PBSA parece cobrar impulso en la ciudad de Derry, aunque con una combinación similar de oportunidades y desafíos.
- Alastair Todd es socio inmobiliario de Arthur Cox
